Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants des crédits déjà débloqués. Ces frais sont remboursés mensuellement à la banque et concernent ces opérations immobilières : la réalisation de travaux de gros œuvres et la construction d’un bâtiment neuf. Dans ce dernier cas, la durée entre la signature du contrat de vente d’un bien immobilier neuf et la remise des clés peut dépasser 1 an. Face à ce constat, la banque effectue un report de mensualités, afin de ne pas alourdir les charges de l’emprunteur, qui doit rembourser le cumul de ses propres mensualités, en plus de ces échéances reportées.
Les intérêts intercalaires : comment ça marche ?
Une opération immobilière peut s’étendre dans le temps. Elle peut prendre 2 ans pour l’acquisition d’un logement au sein d’un programme immobilier en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement). Par contre, dans le cas de construction d’une maison individuelle, elle peut dépasser 1 an, après l’obtention du permis de construire.
Dans le cas d’un locataire : le cumul des charges se manifeste dans le loyer et les échéances du prêt immobilier à payer mensuellement. Par contre, dans le cas d’un propriétaire, ce dernier se trouve face à un remboursement lourd de 2 mensualités d’emprunts.
Donc, pour éviter l’augmentation du taux d’endettement, les banques ont mis en place l’option des intérêts intercalaires. Donc, pour financer la construction d’une habitation, la banque débloque le montant emprunté, sur plusieurs étapes, selon l’avancement des travaux. Pour chaque somme libérée, elle calcule les intérêts intercalaires correspondants. Le taux du prêt est calculé sur le montant débloqué, en tenant compte de la durée écoulée entre deux versements.
Une fois tout le capital est débloqué, l’emprunteur commence à rembourser les mensualités convenues dans le contrat. Pour faire l’information, les frais des intérêts intercalaires s’ajoutent au montant total de l’emprunt immobilier.
Un cas pratique pour calculer les intérêts intercalaires
Voici un exemple pour le calcul de ces intérêts : on considère la souscription d’un prêt immobilier de 200 000 € pour l’achat d’un appartement neuf, avec un taux de 1,13 % et une assurance emprunteur de 0.4 %.
Pour une première demande de déblocage de fonds de 40 000 €, les intérêts intercalaires s’élèveront à 37,67 € = (40 000 * 0.0113)/12.
La prime d’assurance sera prélevée sur le montant d’emprunt : (40 000 *0.4 %)/12 = 13,33 €. A cet effet, l’emprunteur doit verser la somme de 51 € (37.67+13.33), chaque mois à sa banque, jusqu’au prochain appel de fonds.
On estime que la demande de déblocage suivante vaut 50 000 €. La banque libère ce montant et calcule les intérêts intercalaires, qui vaudront : 47.08 € = ((50 000 € x 1,13 %) / 12).
On ajoute à ces frais, la prime de l’assurance emprunteur qui s’élèvera à 16,66 € = (50 000 € x 0,4 %) / 12. Les frais à payer suite à ce déblocage de fonds atteignent 63.74 € (47.08+16.66). La somme totale à payer mensuellement à la banque, jusqu’au prochain déblocage, vaudra alors 114.47 € (51 + 63.74).
L’emprunteur a la possibilité de reporter le paiement des frais intercalaires à la date de la remise des clefs, selon les clauses convenues dans le contrat. Toutefois, cette facilité est payante, car elle génère l’application d’un taux fixe sur cette somme supplémentaire.